La RG 4933 AFIP: todo sobre la registración de los contratos de locación de inmuebles y sus consecuencias jurídicas/legales, tributarias, impositivas y económicas

Por Jorge C. Resqui Pizarro (para ElDial.com)

 Con cierta demora, finalmente se reglamentó el art 16 de la ley 27.551 (B.O.: 30/06/2020)[1], de reforma al Código Civil y Comercial de la Nación (en más, CCyCN) y reguladora de ciertos aspectos especiales y complementarios relativos a los contratos en general y a los de locación de inmuebles, con especial dedicación a los destinados a vivienda.

Se efectúo mediante la Resolución General N° 4933 de la Administración Federal de Ingresos Públicos[2] (de aquí en adelante Resolución y AFIP, respectivamente), publicada en fecha 18/02/2020 en el Boletín Oficial de la República Argentina N° 34.588, por la que se implementa el denominado “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles” (RELI es su sigla).

La mentada registración se realizará mediante un servicio “web” institucional del organismo fiscalizador y recaudador y para ello, los contribuyentes obligados deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente (dentro del sitio www.afip.gob.ar). “En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes“[3].

– ¿Cuáles contratos deben registrarse?

Deberán registrarse a través del “RELI”, los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación: a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos; b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue; c) Locaciones temporarias de inmuebles – urbanos o rurales – con fines turísticos, de descanso o similares; d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles – vgr. locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos. No están comprendidos dentro de esta última categoría, los alquileres de espacios de “góndolas”. En todos los casos, indica el texto de la medida, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.

Pese a algunas opiniones en contrario, entendemos que las cocheras o espacios similares destinadas a automóviles o vehículos de transporte terrestre – incluso motociclos y biciclos – se encuentran comprendidas dentro del inc. a) del art. 2° de la norma.

Asimismo, los sujetos obligados a registrar los contratos de alquiler o arrendamiento de inmuebles están exceptuados del régimen de información previsto por la Resolución General 3285 de AFIP[4], por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.

En el caso de los contratos vinculados a la actividad de producción y comercialización de granos y semillas en proceso de certificación (cereales y oleaginosas) y legumbres secas también se deben declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta 4248 del Ministerio de Agricultura, el Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, el Instituto Nacional de Semillas y la AFIP[5].

– ¿Quiénes son los sujetos obligados a la registración?

Según el art. 3° de la medida en estudio, las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.

En el supuesto que los inmuebles locados sean de titularidad de residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en nuestro país, aclarando que cualquiera sea la modalidad de la representación que ejerzan.

Asimismo, en los casos en que intervengan intermediarios (martilleros públicos y corredores inmobiliarios[6], escribanos y administradores de complejos) éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores, debiendo cumplirse a tal efecto el procedimiento y los plazos previstos para dicha tarea, que analizaremos infra.

“La registración efectuada en estas condiciones implicará: a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores. b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios. En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a esta Administración Federal las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores”, expresa el art. 5° de la Resolución.

– ¿Qué sujetos están excepcionados?

Están excluidos de registrar los contratos cuando las partes que lo celebren sean el Estado Nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, pero no las entidades y organismos comprendidos en el art. 1° de la ley 22.016[7].

– ¿Pueden los intermediarios registrar los contratos?

Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores, debiendo cumplirse a tal efecto el procedimiento previsto en la novel medida (según reza su art. 5°).

Los efectos de dicha registración por los intermediarios, implica: a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores; b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.

“En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a esta Administración Federal las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores”, concluye el artículo citado.

– ¿Pueden los locatarios o arrendatarios informar los contratos?

De acuerdo al art. 11° de la Resolución, los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios en las operaciones económicas previstas en la normativa en análisis, podrán informar el contrato celebrado a esta Administración Federal, en virtud de lo previsto por el tercer párrafo del art. 16 de la ley 27.551. Vale decir, la declaración para locatarios o arrendatarios es voluntaria[8].

El art. 12° prevé: “A los fines previstos en el artículo anterior, los locatarios o arrendatarios deberán ingresar, a través del sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gob.ar), la información detallada en el Anexo IV, en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior, obtenida de acuerdo con lo previsto por la Resolución General N° 3.713, sus modificatorias y complementarias”.

– ¿En los condominios, todos los propietarios deben registrar el contrato?

No es indispensable.  La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.

Por ello, tratándose de condominios, la constancia de inscripción detallada en el procedimiento establecido en la normativa, será remitida al domicilio fiscal electrónico de todos los integrantes del mismo.

– ¿Cómo es el procedimiento para la registración?

Para registrar los contratos celebrados por las operaciones económicas indicadas, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” del organismo (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo, obtenida de acuerdo con lo previsto por la Resolución General N° 3713, sus modificatorias y complementarias[9].

“Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción ´Declaración de contratos’, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación – permanente o temporaria-, proporcionar los datos detallados en los Anexos II y III que correspondan y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado”, expresa el art. 7° de la norma.

Cumplido con lo dispuesto en el artículo precedentemente señalado, y siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico en los términos de la Resolución General N° 4280 AFIP y su modificatoria[10], el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema (cfr. Art. 8° de la Resolución).

– ¿Deben informarse las modificaciones en los contratos registrados?

La norma regla que las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los quince (15) días corridos posteriores de producidas, siguiendo los procedimientos y pautas previstos en esta Resolución.

Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.

En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador (cfr. art. 10° de la Resolución).

– ¿Cómo se informan los contratos celebrados en moneda extranjera?

Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato (el art. 14° de la flamante normativa es preciso al respecto).

– ¿Cuál es el plazo para inscribir los contratos?

Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los quince (15) días corridos posteriores a su celebración (cfr. art. 9° de la norma).

La Resolución aclara que sus disposiciones entrarán en vigencia el día 01/03/ 2021, inclusive.

Sin embargo, dispone que los contratos que se hubieran celebrado a partir del día 01/07/2020 (fecha de entrada en vigencia de la ley 27.551) y que continúen vigentes a la fecha citada en el párrafo anterior, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia de la presente hasta el 31/03/2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15/04/2021, inclusive (ver art. 21 de la Resolución).

– ¿Pueden consultarse los contratos registrados?

Así es. Los sujetos obligados, aquéllos que actúen como intermediarios según las previsiones del artículo 5º de la Resolución y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.

Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.

“En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes”, aclara el párrafo in fine del art. 15° de la medida (el énfasis nos pertenece).

– ¿Qué son las “comunicaciones judiciales”?

Conforme el segundo párrafo del art. 16 de la ley 27.551, cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

De allí que la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a Administración Federal a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.

Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”, conteste el art. 13° de la Resolución.

En oportunidad de sancionarse la erróneamente conocida como “nueva ley de alquileres”, varios especialistas y operadores jurídicos y del conocido como “mercado inmobiliario”, alzaron sus voces en el sentido que la prescripción contenida en la norma con respecto a las comunicaciones judiciales sería otra causa más de dilaciones en los de por sí dilatados plazos judiciales para lograr los desalojos por incumplimientos contractuales. Entendíamos antes – y ahora reafirmamos nuestro parecer – en que no deberían provocarse efectos nocivos por la razón enunciada: el juez tiene que informar a la AFIP – eso es prístino – antes de correr el traslado de la demanda pero esto no es óbice para que diligenciado el oficio – mediante el módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”, de resultado inmediato – se continúe con las actuaciones, que solo encontraría valladar en los escenarios procesales en que el actor no haya acompañado el certificado o constancia emitido por el ente recaudador (con código verificador) que es descargable a través de una opción que facilita el respectivo sistema. Dicha documental debería acompañar en tal carácter al libelo inicial. Claro está que, si el demandante no lo hace o no ha inscripto el contrato oportunamente, esa constancia no existirá.

– ¿Qué carácter revisten los datos ingresados?

Los datos ingresados a través del presente régimen revisten el carácter de declaración jurada en los términos del segundo párrafo del art. 28 del Decreto 1397 del 12 de junio de 1979 y sus modificaciones[11], reglamentario de la ley de procedimiento fiscal 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones.

La reciente normativa sub examine, además, detalla que los datos a informar se encontrarán disponibles para su consulta en el micrositio “Registración de Locaciones de Inmuebles – RELI – Alquileres”, disponible en el sitio “web” institucional (http://www.afip.gob.ar), y podrán ser actualizados a través de dicho micrositio.

Y decide abrogar a partir de su vigencia las Resoluciones Generales Nros. 2820, 2910, 3139, 3251, 3431, 3535, 3743 y 3950 AFIP, y los Títulos II y III de la Resolución General N° 3687, sin perjuicio de su aplicación a los hechos y situaciones acaecidos durante sus respectivas vigencias.

La complementan cuatro (4) Anexos, a saber: Anexo 1, con notas aclaratorias y citas legales (una suerte de glosario); Anexo 2, de información adicional que deben completar los sujetos locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales e intermediarios; Anexo 3, sobre datos a suministrar – muy precisos y determinantes – para la registración de los contratos, según sean de inmuebles urbanos (respecto del inmueble, de los sujetos intervinientes y del propio contrato de locación) o de arrendamiento de inmuebles rurales, contratos temporales o locaciones de superficies en inmuebles y Anexo 4 relativo a los datos a proporcionar por los locatarios o arrendatarios (referidos al art. 12° de la Resolución).

– Consecuencias jurídico/legales, impositivas, tributarias y económicas de la Resolución.

Desde el punto de vista jurídico/legal, la novedad normativa no hace más que cumplir con la reglamentación del supra mencionado art. 16 de la ley 27.551. Aunque, como expresáramos al comienzo del presente trabajo, con demasiada tardanza, se efectivizan los preceptos contenidos en las tres partes de dicho artículo[12], con la competencia delegada por la propia ley (vgr. último párrafo del indicado artículo). Y, consideramos, que con lograda factura.

El no cumplimiento de la declaración jurada estipulada o la falsedad en la misma, por su parte, da lugar a la aplicación de los arts. 38 y 39 de la ley de procedimiento tributario (11.683, t.o.) y el supuesto de la omisión del pago de impuestos – si ello derivara de la declaración jurada omitida o mendaz – conlleva las sanciones que imponen los arts. 45, 46 y 47 del ordenamiento tributario.

Cierto es que los propietarios o locadores ya estaban obligados a declarar sus inmuebles en alquiler y tributar el impuesto al valor agregado (IVA) e ingresos brutos (IIBB) por esa renta, si correspondía por los montos del precio y el destino de la locación. Y, eventualmente, en el impuesto a los bienes personales, si el valor fiscal de la propiedad o de los inmuebles supera el mínimo no imponible El cambio es que ahora la AFIP creó un registro específico para estos contratos, por manda de la ley 27.551.

Si el contribuyente locador (sólo persona humana) encuadra en el régimen simplificado de impuestos (monotributo), por ejemplo, sigue pagando monotributo e ingresos brutos en la jurisdicción que corresponda.

Un propietario o locador, para tomar un caso, que tiene en alquiler hasta dos inmuebles para vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires está exento del pago de ingresos brutos hasta los $30.000 mensuales de renta.

El locador puede ser monotributista, si no tiene más de tres locaciones (unidades de explotación) y/o actividades y no se superan $ 1.739.493.79 anual de facturación. Si se reviste esta calidad, no hay que pagar ni facturar IVA, ni tampoco pagar Ganancias. El monotributista, abona el componente previsional, o sea jubilación y, si lo desea, obra social, si su única actividad fuera la de alquiler de inmueble. El componente impositivo depende de su categoría dentro del monotributo.

Tiene que emitir factura electrónica “C” y se debe facturar el alquiler por adelantado. Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Para las personas humanas o jurídicas inscriptas en el Régimen General (Autónomos – IVA y Ganancias). deben declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en la presentación de Bienes Personales – en caso de corresponder-.

Los alquileres destinados exclusivamente a casa-habitación del inquilino se encuentran exentas del impuesto al valor agregado cualquiera sea el monto del alquiler.

Si el destino no es de vivienda, la operación no está exenta de IVA. Incluye, por lo tanto, a aquellos inmuebles que sean alquilados para fines comerciales o profesionales u otro que no sea habitacional.

Si el alquiler tiene un destino que no fuera de vivienda por un valor igual o inferior a $ 1.500 mensuales, el locador deberá darse de alta como IVA exento, estando exceptuado de presentar declaraciones juradas de IVA.

También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatarios sean entidades públicas o el propio Estado.

Toda locación de inmuebles que supere el mínimo no imponible, implica para su propietario, inscribirse en el impuesto a las ganancias, y tributar por ello, salvo que sea monotributista. Si además de la locación de inmuebles posee cualquier otra actividad, deberá tributar los montos de alquileres en su declaración del impuesto a las ganancias.

En este escenario, tiene que emitir factura “A” si le alquila a otro responsable inscripto o “B” si le alquila a un consumidor final. Todos deben ser comprobantes electrónicos.

Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, esta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido o razón social y CUIT de los locadores.

Son pasibles de sufrir retenciones de ganancias cuando el locatario realice el pago, si este es agente de retención.

Si el contribuyente locador persona humana es Responsable Inscripto en el Impuesto al Valor Agregado, por otra actividad, no podrá inscribirse como monotributista para el alquiler del inmueble con destino habitacional.

Por otra parte, en la medida que la actividad encuadrada en el Monotributo cumpla con los requisitos para optar por el régimen y el alquiler sea exento en IVA (si es con destino casa-habitación del locatario), el propietario o locador va a poder mantener su condición de monotributista e inscribirse el Régimen General por la actividad exenta en IVA, tributando Impuesto a las Ganancias por las rentas obtenidas.

En esa inteligencia, se deberá contemplar la totalidad de los ingresos brutos obtenidos a los efectos de su categorización en el Monotributo así como su consideración para la determinación de la exclusión en el citado régimen.

Paralelamente, en cualquier propiedad inmueble que tenga dos o más propietarios (condominio) y siempre que no sea posible distinguir la porción perteneciente a cada uno, sus propietarios pueden ser:  (i) Condominios de monotributistas, cada condómino sí podrá adherir en forma individual al régimen del Monotributo, en la medida que se verifiquen, las condiciones establecidas para su adhesión, categorización y recategorización. Todo esto en función de la parte que le corresponda del inmueble. Se debe tener a la vista una salvedad: cada persona (“condómino”) podrá adherir en forma individual al régimen, si todas las personas (“condóminos”) adhieren en forma individual. Si alguna de las personas no puede ser monotributista, el resto de las personas tampoco podrán serlo y deberán tributar por el régimen general. Esto también aplica para una sociedad conyugal que alquila un inmueble. Un dato relevante: La factura podrá ser emitida a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras dure el condominio. Hay que indicar en ese comprobante el nombre y apellido o razón social, y CUIT de los restantes condóminos; (ii) Condominios responsable inscripto, en el caso de los condominios que no puedan ser monotributistas, cada condómino deberá pagar su parte del Impuesto a las Ganancias. Los ingresos por alquileres de condominios en el régimen general resultan compatibles con el desarrollo de otras actividades dentro del Régimen Simplificado.

Para ejemplificarlo, si en un condómino de dos integrantes, uno es monotributista y el otro además realiza una actividad profesional, este último podrá ser monotributista por ambas actividades (alquiler del inmueble y actividad profesional).

Suponiendo otro ejemplo, en el que uno de los condóminos no es monotributista, el otro tampoco podría serlo por la actividad de alquiler, pero si podrá ser monotributista por su actividad profesional.

Es dable recordar, por otro costado, que se derogó la exención para la emisión de comprobantes de los alquileres menores a $1.500. Ahora hay que emitir comprobantes por todos los alquileres, sin importar el monto facturado. Es importante destacar que estos alquileres permanecen exentos de IVA. El monto es por mes y por locatario.

Contrariamente, no hay límite de exención de IVA para los alquileres con fines de reuniones, fiestas, conferencias o similares.

En lo relacionado con el impuesto a los Ingresos Brutos, como advirtiéramos ab initio de este parágrafo, en la CABA se encuentran exentos del impuesto a los ingresos brutos los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones: a) El destino del alquiler tienen que ser vivienda; b) No es posible tener más de dos unidades en alquiler por contribuyente; c) El importe de locación no puede superar el monto que establece la ley impositiva vigente. Para el año 2021 dicho importe asciende a $30.000 (véase art. 183, inc. 9, Código Fiscal). Los alquileres de inmuebles con destino comercial o con fines turísticos están todos gravados.

Si el contribuyente locador está inscripto en el Régimen Simplificado de CABA, pagará una cuota fija bimestral, en función de la facturación de los últimos 12 meses. El ente recaudador es la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP).

A su tiempo, en la provincia de Buenos Aires, estarán exentos del impuesto a los ingresos brutos  los alquileres que cumplan con las siguientes condiciones: a) El destino del alquiler debe ser para vivienda; b) No se puede tener más de una unidad en alquiler, c) El importe de la locación no puede superar el monto que el Código Fiscal de la PBA. Para el 2021 es de $ 32.604 mensuales o $ 391.248 anual (artículo 184, inciso c) apartado 1), del Código Fiscal).

Si el locador es una sociedad regular o un fideicomiso, no está exenta del Impuesto a los Ingresos Brutos, por más que cumpla con el resto de los requisitos. Lo mismo aplica cuando los alquileres son con destino comercial o con fines turísticos, estos se hallan todos gravados.

La alícuota de Ingresos Brutos a aplicar dependerá no solo del destino del alquiler del inmueble, sino también de su valuación fiscal, siendo de 0% para la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $1.731.600 y de un 5%, cuando se supere dicho importe. El ente recaudador es la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA).

Otra posibilidad es si el contribuyente tiene domicilio fiscal en una jurisdicción (Prov. de Bs As.) y alquila un inmueble que está en otra jurisdicción (CABA.), en esta hipótesis deberá inscribirse en el Convenio Multilateral y liquidar el impuesto aplicando el régimen general establecido en el art. 2° de dicho convenio.

Si nos abocamos a la situación impositiva del locatario, es de destacar que mediante la ley 27.346 se incorporó al Impuesto a las Ganancias la posibilidad de que el inquilino pueda deducir el monto del alquiler en el gravamen, pudiendo computar para la deducción el 40% (y hasta un tope anual de $ 103.018,79 para el período 2019 y $ 123.861,67 para 2020) de las sumas pagadas por el contribuyente, en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación. Esta posibilidad esta admitida para los empleados en forma mensual, mientras que, para los autónomos la misma es en forma anual, cuando presentan su declaración jurada.

Para gozar de este beneficio, se deberá cumplir las siguientes condiciones: a) Tener clave fiscal; b) No ser titular de ningún inmueble o terreno, en ninguna proporción; c) Contar con la documentación respaldatoria del alquiler (contrato y comprobante de pago). Para que sea válido, el propietario se debe encontrar inscripto en AFIP y entregar el comprobante correspondiente al momento de pago del alquiler.

De allí, que los inquilinos que se corresponden en ese estadío tributario, en general, quieren deducir Ganancias y por eso intiman a que los propietarios les entreguen facturas.

En ese sentido, en 2019 solo 7324 locatarios dedujeron del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que pagaron en concepto de alquiler. Esto es el 0,4% de los locatarios del país. El dato estadístico da la pauta de que son muy pocos los contratos registrados, más allá que no todos los locatarios tienen una posición laboral o impositiva que les permita acogerse al beneficio.

Todo cobro de alquileres superiores a $ 1.000 no puede hacerse en efectivo, debe realizarse transferencias bancarias, depósitos, pagos con cheques o tarjeta de débito o crédito. Es más, por conducto del art. 8 del DNU 320/2020 (B.O.: 29/03/2020) de Emergencia Pública dedicado a los alquileres, prorrogado por los DNU 766/2020 y 66/2021 se regló que la parte locadora debe comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada[13].

También es de resaltar que, si se alquila un local para uso comercial y el propietario o locador del mismo reside en el extranjero, deberá pagar el IVA el por ese alquiler, es decir que actuará como responsable sustituto en el pago de ese impuesto.

Dentro de los 10 días hábiles posteriores a que sea perfeccionado el hecho imponible, tendrá que ingresar el impuesto. Podrá, de ese modo, computar ese crédito fiscal en el período fiscal en el que se haya ingresado el impuesto.

El monotributista, contrariamente, no está obligado a ingresar el IVA por el alquiler de un inmueble comercial a nombre de un sujeto en el exterior.

Si en el alquiler interviene una inmobiliaria, ésta podrá facturar por cuenta y orden, indicando nombre, apellido y CUIT de los locadores.

Ahora bien, si el o la inmobiliario/a es monotributista, deberá considerar a la hora de la recategorización los ingresos por ese alquiler. El art. 3° de la ley de Monotributo dice que se considera ingresos brutos el producido correspondiente a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena.

Lo más adecuado en este supuesto es que el locador facture el alquiler y la inmobiliaria solo facture la comisión cobrada.

A poco de emitida la Resolución aquí comentada, comenzaron las fuertes críticas provenientes de agentes inmobiliarios, presuntos entendidos en la materia y, muy especialmente, de aquellos que – aún sin confesarlo – defienden su propio interés o el de los sectores que representan.

Las denostaciones se dirigen, como es habitual, hacia posibles alzas en los valores locativos producto de las “trabas burocráticas” y los mayores costos a los propietarios/locadores ante el pago de impuestos, que, como vimos, se aplicará en ciertas y determinadas situaciones. A lo que añaden una “falta de oportunidad”, por el tiempo extraordinario que nos toca transitar por la pandemia y su consecuente crisis macroeconómica.  Los asertos utilizados por quienes avizoran como negativa la medida suelen rozar la ilegalidad: no afrontar las cargas tributarias por los ciudadanos alcanzados por las imposiciones debidamente legisladas (principio de reserva) constituye un incumplimiento fiscal, el que no solo es reprochable en estas épocas, sino que viene de larga data y significa acarrear puniciones crematísticas y hasta en extremo gravosas, como cuando se tipifica la evasión.

No nos parece acertado que se pretendan mantener amplios márgenes de opacidad dentro de un sistema – como el de las locaciones de inmuebles – que abarca a tantas personas de uno y otro lado, y que en los alquileres con destino de vivienda encuentra una alta sensibilidad para casi un tercio de la población que tiene nuestro suelo.

Menos aún, con argumentos baladíes, como ser que en adelante los locadores – particularmente los jubilados o personas de edad avanzada – tendrán que contratar un contador para la carga de la información en el aplicativo informático y ello repercutirá en el alza de los precios de las locaciones. Connotan lo vacuo de la postura oposicionista.

Al muestrario de desavenencias y declaraciones temerarias, no le faltó la del secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Claudio Vodanovich, quien no tuvo tapujo alguno en asegurar: “‘entendemos que va a tener un impacto porque se suma a otra cantidad de medidas sobre el sector. Todo lo que impacte en costos termina pasando a precios. Registrar los contratos es una obligación y promovemos el apego a las leyes. Desde 2010, los propietarios deben informar contratos de locación, pero quienes no lo tenían en cuenta en sus declaraciones de ganancias van a trasladar este impacto a los precios. En el marco de otras medidas, se retrae la oferta y aumenta la demanda. En breve, además, al momento que se termine la prórroga del congelamiento de los alquileres va a impactar en los precios” (el destacado es nuestro).

O lo manifestado por la vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). “Hay una necesidad continua de los funcionarios de querer controlar y esto es innecesario, ya que el mercado debe ser libre y fluir porque el mercado inmobiliario es muy fluctuante. En el país, con tantos impuestos, se genera otra presión para el que tiene que pagar, lo que produce incertidumbre en el valor que va a tener que pagar la gente”, sostuvo Martha Liotto (nuevamente el resaltado es de nuestra autoría).

“Se verán casos en que para eludir la registración se concertarán contratos de comodato, es decir, préstamos gratuitos del inmueble en reemplazo de locación, con el precio pactado en un contrato de mutuo acuerdo, es decir, préstamo de dinero. O como es frecuente para los contratos comerciales, se suscribe un contrato de locación por menor valor y paralelamente un contrato de mutuo acuerdo reforzado con pagarés, por la diferencia del precio. Y en este caso, generalmente es a pedido del inquilino para pagar menos impuestos”, reconoce el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) (otra negrita que es propia).

En resumidas cuentas, todo lo que no se espera de dirigentes sectoriales. Corporativismo expreso para dejar en manos de algunos pocos concentradores, una imperiosa necesidad de la sociedad como lo es la vivienda o los lugares de trabajo y producción y, a la vez, un motor dinamizador del ansiado crecimiento.

La iniciativa (que es adecuado reiterar, deviene de una manda legal) permitirá comenzar a elaborar estadísticas más confiables en esta porción de la economía nacional, que siempre ha tenido, por añadidura, una incidencia político, social y cultural.

Facilitará, de acatarse acabadamente, obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones, pero también conocer con certeza como se conforma el universo de los inquilinos, sus actividades y lo que realmente pagan los alquileres a la par de poder dimensionar más precisamente las necesidades habitacionales en la Argentina.

Desde el lado del Estado admiten que “el objetivo no es recaudar sino fiscalizar, sistematizar, cumplir con lo que establece la Ley que, además, ayudará a transparentar el mercado de los alquileres”, y lo definimos como razonable.

En nuestro pensamiento, nada de lo hasta al momento esgrimido justifica aumentos en los cánones locativos en los nuevos contratos. Por el contrario, transparentar las características y condiciones de los actores del sistema y de los precios redundará en nutrientes mejoras, no solo para las arcas públicas.

Sin especulaciones, la medida tendría que surtir efecto neutro en los precios y en las modalidades contractuales. Sería inapropiado que se intente cargar la devaluada rentabilidad de los años anteriores en los inmuebles, que pese al desfavorable contexto subieron levemente – con una tasa de retorno del 2.23 % promedio anual en la CABA – en el anterior trimestre[14]. O se les sume a los desproporcionados incrementos promovidos a partir de la sanción de la ley 27.551 (que comentáramos en diversos editoriales del Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario en esta revista jurídica)[15].

En breve lapso, comenzaremos a ser testigos de la realidad.

[1] Art. 16, ley 27.551.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

[2] Resolución General 4933/2021 – ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS. Procedimiento. Ley N° 27.551, artículo 16. Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. Plazos, formas y alcances. Su implementación. Publicada en el BO.: 18/02/2021

[3] Cfr. art. 5° de la normativa en comentario.

[4] Resolución General AFIP N° 3285/2012 (07/03/2012), publicada en el B.O. el 14/03/2012.

Artículo 1° ALCANCE – Establécese un régimen de información respecto de toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior.

[5] Resolución General AFIP N° 4248/2018, (23/05/2018), publicada en el B.O.: 24/05/2018.

Artículo 1°.- Créase el Sistema de Información Simplificado Agrícola, en adelante “SISA”, que reemplazará los siguientes Registros y Regímenes informativos vinculados a la actividad de producción y comercialización de granos y semillas en proceso de certificación -cereales y oleaginosas- y legumbres secas:

1. Registro Fiscal de Operadores en la Compraventa de Granos y Legumbres Secas (RFOG) – Resolución General N° 2.300 del 3 de septiembre de 2007 de la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS (AFIP), organismo autárquico en la órbita del entonces MINISTERIO DE ECONOMÍA Y PRODUCCIÓN, sus modificatorias y complementarias.

2. Registro Fiscal de Tierras Rurales Explotadas (TIRE) – Resolución General N° 4.096-E del 21 de julio de 2017 de la mencionada Administración Federal, organismo autárquico en la órbita del MINISTERIO DE HACIENDA, sus modificatorias y complementaria.

3. Padrón de Productores de Granos Monotributistas (PPGM) – Resolución General N° 2.504 del 14 de octubre de 2008 de la citada Administración Federal, organismo autárquico en la órbita del entonces MINISTERIO DE ECONOMÍA Y PRODUCCIÓN, su modificatoria y complementaria.

4. Régimen Informativo de Capacidad Productiva y Producción – Resolución General N° 2.750 del 18 de enero de 2010 de la mencionada Administración Federal, su modificatoria N° 3.102 del 9 de mayo de 2011 y su complementaria N° 3.342 del 15 de junio de 2011, todas de la precitada Administración Federal, organismo autárquico en la órbita del entonces MINISTERIO DE ECONOMÍA Y FINANZAS PÚBLICAS.

5. Registro Nacional Sanitario (RENSPA) – Resolución N° 423 del 22 de septiembre de 2014 del SERVICIO NACIONAL DE SANIDAD Y CALIDAD AGROALIMENTARIA (SENASA), organismo descentralizado en la órbita del entonces MINISTERIO DE AGRICULTURA, GANADERÍA Y PESCA, sus modificatorias y complementarias, en lo que respecta a la actividad de producción y comercialización de granos y semillas.

6. Registro de Usuario de Semilla (RUS) – Resolución N° 80 del 9 de abril de 2007 y Resolución N° 579 del 4 de agosto 2017 ambas del INSTITUTO NACIONAL DE SEMILLAS (INASE), organismo descentralizado en la órbita del entonces MINISTERIO DE ECONOMÍA Y PRODUCCIÓN y del MINISTERIO DE AGROINDUSTRIA respectivamente, sus modificatorias y complementarias, en lo que refieren a las obligaciones del usuario de semillas.

7. Todos aquellos registros y/o regímenes informativos de los organismos intervinientes, que los mismos determinen en el futuro.

[6] Ley 20.266 reformada por la ley 25.028 (ver en especial el art. 34, a); arts. 1345 y ss.del CCyCN; ley 2340, particularmente su art. 11°, CABA.

[7] Ley 22.016 (22/06/1979), publicada en B.O.: 22/06/1979.

Artículo 1°.- Deróganse todas las disposiciones de leyes nacionales, ya sean generales, especiales o estatutarias, en cuanto eximan o permitan capitalizar el pago de tributos nacionales, provinciales y municipales (impuestos, tasas y contribuciones) a: las Sociedades de Economía Mixta regidas por el Decreto-Ley 15.349/46, ratificado por la Ley 12.962, las Empresas del Estado regidas por la Ley 13 653 (texto ordenado por Decreto 4053/55 y modificaciones), o por leyes especiales, las Sociedades Anónimas con participación estatal mayoritaria regidas por la Ley 19.550, las Sociedades Anónimas con simple participación estatal regidas por la Ley 19.550, las Sociedades del Estado regidas por la Ley 20.705, las empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los fiscos nacional, provinciales y municipales – todas ellas inclusive aunque prestaren servicios públicos -, los bancos y demás entidades financieras nacionales regidos por la Ley 21.526 y/o las leyes de su creación, según corresponda y todo otro organismo nacional, provincial y municipal que venda bienes o preste servicios a terceros a título oneroso.

Lo expuesto en el párrafo anterior no será óbice, en su oportunidad, para que las entidades mencionadas puedan acogerse, por las inversiones ya realizadas o las que realicen a partir de la vigencia de esta ley, a los regímenes promocionales en vigencia o que se dicten en el futuro.

[8] La ley 27.551 en su art. 16, último párrafo, norma que “Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga”.

[9] Resolución General AFIP N° 3713/2015 (21/01/2015), publicada en el B.O. el 22/01/2015.

TÍTULO I – CLAVE FISCAL

Artículo 1.- Establécese el procedimiento de registración, autenticación y autorización de usuarios denominado “Clave Fiscal”, a los fines de habilitar a las personas físicas a utilizar y/o interactuar, en nombre propio y/o en representación de terceros, a través del sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gob.ar), con aquellos servicios informáticos a que se refiere la presente.

(NdeR: esta RG ha sido modificada sucesivamente en varios de sus aspectos y se le han agregado normas complementarias. La última, la RG  4727/2020 [28/05/2020], publicada en el B.O. el 29/05/2020).

[10] Resolución General AFIP N° 4280/2018 (24/07/2018), publicada en B.O. del 25/07/2018.

Procedimiento. Domicilio Fiscal Electrónico Obligatorio. Artículo sin número agregado a continuación del Artículo 3° de la Ley N° 11.683, t.o. en 1998 y sus modificaciones. Constitución, implementación y excepciones.

Artículo 1°.- Los contribuyentes y/o responsables deberán constituir con carácter obligatorio el Domicilio Fiscal Electrónico a que se refiere el artículo sin número agregado a continuación del Artículo 3° de la Ley N° 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones, modificado por la Ley N° 27.430, conforme a las formas, requisitos y condiciones que se establecen por la presente.

Los sujetos que tramiten la Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) deberán registrar la constitución del Domicilio Fiscal Electrónico como requisito previo a darse de alta en los impuestos y/o regímenes correspondientes.

[11] Decreto Nº 1397/79. Formas extrínsecas de la declaración jurada. Art. 28 – Las declaraciones juradas deberán ser presentadas en soporte papel, y firmadas en su parte principal y anexos por el contribuyente, responsable o representante autorizado, o por medios electrónicos o magnéticos que aseguren razonablemente la autoría e inalterabilidad de las mismas y en las formas, requisitos y condiciones que a tal efecto establezca la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS entidad autárquica en el ámbito del MINISTERIO DE ECONOMÍA.

En todos los casos contendrán una fórmula por la cual el declarante afirme haberlas confeccionado sin omitir ni falsear dato alguno que deban contener y ser fiel expresión de la verdad.

(Artículo sustituido por art. 1° del Decreto N° 658/2002 B.O. 24/4/2002).

[12] Art. 16, ley 27.551.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

[13] Ver Resqui Pizarro, Jorge C., Lo inexorable llegó: el DNU 66/2021 y la prórroga de la suspensión de desalojos, contratos de alquiler y el estancamiento de sus precios, en elDial.com, 08/02/2021, DC2D4B.

[14] Cuadro Renta_por_alquiler_febrero_2021 Reporte Inmobiliario (Ver enlace)

[15] Cuadro precio promedio mensual de departamentos usados en alquiler y variación porcentual anual 4° trimestre 2020. DGEyC GCABA

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