Registración de los contratos locativos en la AFIP (Resolución Nº 4933/21). Reglamentación del art. 16 de la Ley 27.551

Por Enrique Luis Abatti (h) y Marcela Verónica Rocca  (ELDial) 

I.- Antecedentes

Con fecha 17 de febrero de 2021, se publicó en el B.O. la Res. Nº 4933/21 de la AFIP, que contiene 22 artículos, con 4 anexos y establece la reglamentación del art. 16 de la ley 27.551 que modifica al régimen de la locación del CCyC.

Este art. 16 dispone imperativamente que:

a)     Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga y  el incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Además, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

b)    Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Registro de los contratos locativos. Operatoria

El art. 21 de la Res. AFIP 4933/21 establece que a partir del 1º de marzo de 2021 entra en vigencia el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles en la AFIP. El trámite deberá ser realizado dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato. La medida comprende retroactivamente a los contratos suscriptos a partir de la vigencia de la ley 27.551 (01/07/2020) y en ese caso, se concede un plazo extraordinario de registración hasta el 15/04/2021 a los concertados hasta el 31/03/2021.

El art. 1º dispone que la registración deberá realizarse mediante trámite digital a través de la página del organismo, ingresando con la clave fiscal en el apartado “Registro de Locaciones de Inmuebles –RELI-CONTRIBUYENTE”.

Contratos comprendidos

El artículo 2 de la Resolución en comentario establece que deberán registrarse a través del “RELI” los contratos siguientes celebrados por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros: a)  locaciones de inmuebles urbanos y las sublocaciones; b) arrendamientos rurales y subarriendos; c) locaciones comprendidas en el art. 1199 inc. b) CCyC (mal denominadas temporarias, ya que toda locación es limitada en el tiempo), esto es las locaciones sobre inmuebles urbanos o rurales sin plazo mínimo legal para fines de turismo, descanso o similares; d) locaciones de espacios o superficies fijas o móviles –exclusivas o no- delimitados dentro de inmuebles tales como locales comerciales y “stands” en supermercados, hipermercados, “shoppings”, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc., cualquiera sea la denominación dada en los contratos.

En todos los casos se incluyen los contratos locativos celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.

Contratos excluidos

El art. 2º aclara que no están comprendidos los alquileres de espacios en “góndolas” (Ley de Góndolas 27.545, art. 5°- Definiciones. A los fines de esta ley se entiende por góndola todo espacio físico, mueble, estantería, en los que se ofrecen productos de similares características, incluidos las puntas de góndola).

Aparentemente, estarían excluidas las cocheras y espacios guardacoches, ya que la reglamentación no menciona expresamente estos contratos, aunque podría inferirse que estarían comprendidos, del texto del art. 1º del Anexo I, cuando se refiere a que se consideran bienes inmuebles a los contemplados en los arts. 225 y 226 del CCyC. Es de imaginar que la interpretación forzada que dará la AFIP, será que están comprendidos, aplicando en el supuesto de futuras multas por no inscribir esos contratos, el cuestionado principio de “solve et repete”.

Sujetos comprendidos

El art. 3º de la reglamentación involucra imperativamente a los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores, quienes están obligados a realizar el trámite.

Conforme a los arts. 11 y 12 de la Res. 4933/2, los locatarios, arrendatarios, sublocatarios y subarrendatarios, no están obligados, pero sí facultados voluntariamente. Cuando intervinieron corredores inmobiliarios en la concreción de la locación, tampoco están obligados, pero podrían realizar voluntariamente la registración.

Sujetos excluidos

Conforme al art. 4° los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores,  quedarán eximidos de la obligación de registraciónen los contratos celebrados exclusivamente con el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados.

II.- Consecuencias de la medida

Representa un virtual blanqueo principalmente de los contratos habitacionales

Afectará principalmente a los contratos de vivienda, ya que los comerciales, como tributan IVA, ya están denunciados ante la AFIP y además, para obtener las habilitaciones a nivel municipal, tienen que haber pagado el Impuesto de Sellos y ya quedan oficializados por cruzamiento de datos con la AFIP; en este caso los sujetos comprendidos, igualmente deberán cumplir con el trámite de registración.

La AFIP mediante le RG 2820 del año  2010, ya había creado un registro de contratos, que no tuvo mucha aceptación. Ahora, el régimen actual, si bien por el momento el trámite es gratuito, muchos contribuyentes desconfían de ello a futuro, pero genera un costo extra de administración de los alquileres para los locadores que se suma a los impuestos que ya pagan y en algunos casos implica –especialmente a los locadores de destino habitacional- recategorizarse en el monotributo o pasar lisa y llanamente al régimen general y tributar IVA y Ganancias, lo cual sumará costos que finalmente llevará a un incremento en el valor de los alquileres y en otros casos, los propietarios los retirarán de la oferta locativa, ante la magra rentabilidad y el riesgo de asumir ante el incumplimiento del inquilino, un dilatado trámite de desalojo, agravando aún más la situación de los pretensores de locatarios.

Efectos colaterales que podría generar la medida

En los contratos de destino comercial no generará mayormente ningún efecto porque ya están denunciados ante la AFIP.  En cambio en los habitacionales, podría producir inconvenientes, porque si bien es obligación del locador la registración, si este no lo registra, lo puede hacer el inquilino. Como en muchos casos los locadores al blanquear el contrato, tendrán que tributar Impuesto a las Ganancias, al verse disminuida su ya magra renta (la más baja de los últimos 40 años, que no supera el 2% anual, cuando en Uruguay ronda el 4% del valor del inmueble y en dólares) hará que aumenten los valores de los alquileres para compensar o directamente se retire el inmueble del mercado locativo y se pongan en venta, para luego invertir en algo más rentable en el país o en el exterior, lo cual agravará la situación de los inquilinos al disminuir la oferta y consecuentemente se elevarán los alquileres. El principio elaborado por Arthur Laffer, denominado “curva de Laffer” dice que “… a mayor presión tributaria, mayor evasión y por lo tanto habrá menor recaudación” (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 27). Esto es básico en derecho tributario y parece que nuestros legisladores lo desconocen. Y por lo tanto el principal perjudicado será a quien la ley pretende proteger, o sea el inquilino. Incluso se verán casos en que para eludir la registración, se concertarán contratos de comodato en vez de locación, con el precio pactado en un contrato de mutuo. O como es frecuente como práctica evasiva tributaria en los contratos de destino comercial, se suscribe un contrato de locación por menor valor y paralelamente un contrato de mutuo reforzado con pagarés, por la diferencia del precio. Y en este supuesto, generalmente es a pedido del inquilino para pagar menos impuesto. Si el IVA sobre los alquileres comerciales fuera menor (un 8 o 10% como en los países desarrollados, en vez del 21%, no habría evasión).

Aspectos tributarios

Monotributo. Para estar dentro de la categoría de monotributistas, la facturación anual total del contribuyente no debe superar los $1,7 millones y no se debe contar con más de tres inmuebles locados o más de tres actividades económicas desarrolladas. En ese supuesto, se debe registrar el contrato de locación, emitir comprobantes tipo “C” y declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales.

Contribuyentes registrados en el Régimen General (IVA y Ganancias).Tienen que emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores finales o exentos en IVA. Deben estar inscriptos en el IVA, presentar las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales.

Impuesto a los Ingresos Brutos. En este impuesto local, en la ciudad Autónoma de Buenos Aires, desde diciembre de 2020, se encuentran exentos los alquileres menores a $30.000 mensuales y los que los superen, deben tributar una tasa del 1,5%, llegando al 3,5% en la provincia de Buenos Aires, alícuota que puede variar, según la provincia de que se trate.

Los contribuyentes registrados en el Régimen General (que pagan IVA y Ganancias), deben emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores finales o exentos en IVA. Tiene que estar inscripto en el IVA, presentar las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales. De todos modos, en las locaciones de vivienda, ya antes de la obligatoriedad de registración de los contratos, los locatarios podían exigir la entrega de factura oficial por el locador a fin de deducir del Impuesto a las Ganancias  hasta el 40% de los montos pagados en concepto de alquileres.

Efecto en los procesos de desalojo

Al tratarse la AFIP un organismo federal y los registros de cosas o actos son locales, se avanzaría sobre las facultades de las provincias. En principio sería norma deorden público.

Esto generará inconvenientes y además al abrirle la posibilidad a la AFIP para tomar intervención en los procesos de desalojo, cobro de alquileres, etc. retrasará los juicios y atentaría contra la garantía del art. 18 de la CN al debido proceso y violentaría la autonomía procesal de las provincias vulnerando las disposiciones del art. 31 de la Constitución Nacional.

Esto también acarreará dilaciones en la tramitación de los procesos judiciales, ya que el juez interviniente está obligado a informar a la AFIP sobre la existencia del contrato en el juicio a los fines de que la misma tome la intervención que corresponda. No se aclara qué plazo tiene tanto el magistrado para notificar a la AFIP ni qué plazo tiene ésta para presentarse y, además, cuál va a ser su rol si el contrato estuviera registrado. Entendemos que el juez debería notificar a la AFIP únicamente si el contrato careciera de la correspondiente inscripción en el Registro de dicho organismo, pero no entendemos para qué debe dar aviso si el instrumento se encontrara registrado. Esto no es más que otra evidencia de la desprolijidad con que se redactó esta ley. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p.145).

Lo único que se conseguirá es demorar los procesos, aumentando el perjuicio económico a los locadores, que a la postre terminará impactando en un aumento en el precio de los alquileres, debido al exponencial riesgo que surgirá de alquilar inmuebles, especialmente con destino habitacional.

Todo esto agravado actualmente por la suspensión de las ejecuciones de los lanzamientos ordenados en determinados procesos de desalojo, conforme al DNU 66/2021, que se resumen en lo siguiente: a)solamente está suspendida la ejecución de las sentencias judiciales que ordenan el desalojo por la causal de “falta de pago”, en los supuestos de taxativamente indicados en el art. 9º de la misma; b) en todos los demás supuestos no está suspendida la ejecución de las sentencias judiciales que ordenan el desalojo; c) sin embargo no está suspendida la promoción de los juicios de desalojo cualesquiera fuera tanto la causal invocada, como el destino al cual se encuentra afectado el inmueble; d) puede promoverse demanda de futuro con relación a los contratos de locación cuyo plazo de vencimiento ha sido prorrogado; e) cualquiera sea el objeto del juicio a promover siempre se deberá cumplimentar la etapa prejudicial de mediación obligatoria, conforme lo normado por la ley 26.589, con el alcance impuesto por el DNU 320/2020 y sus prórrogas.(Allende, Osvaldo H y Abatti, Enrique L. Análisis del DNU 66/2021 que prorroga los DNU 320/2020 y 766/2020 de emergencia locativa, en relación a la prórroga de la suspensión de desalojos;AR/DOC/3484/2020; Allende Osvaldo y Abatti Enrique, Suspensión de desalojos. Análisis del DNU 66/2021, elDial.com – DC2D4D, 11/02/2021).

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